祥乾资产军队购房协议签字人的配偶是业主吗？

军队购房协议签字人的配偶是不是业主？如果军队售房后都及时给购房人办理了《房屋所有权证》或《不动产权证书》（以下简称“产权证”）就不存在这样的问题。近十几年来，军队建设的经济适用住房（包括安置第五批、第六批军队离退休干部住房）很大一部分购房干部都没有拿到产权证，有不少人已经去世，在成立业主大会、产生业委会时，业主身份的认定就发生了争议。本文先从业主和业主身份谈起祥乾资产，如何涉及本文的问题。

一、业主和业主身份

我认为，业主和业主身份是两个不同的概念。

业主最基本、最核心的定义是房屋所有权人。房屋所有权人有两种情况，一种是不动产登记在册的，另一种是未经不动产登记，如农村的住宅。一般来说，城镇房屋所有权以不动产登记生效为准，这种“登记生效为准”是行政事务认定所有权人身份一个标准（或尺度）。可以这么说，经过不动产权登记就取得了业主身份。比如，婚姻存续期间夫妻共同购买的住宅，《房屋所有权证》只有夫妻一方的姓名，认定“业主身份”时“认证不认人”，但不能因为没有登记业主身份而否定夫妻另一方也是业主这样一个事实。

2015年3月1日以后，《房屋所有权证》和《土地使用权证》二证合一，房地一体化为《不动产权证书》，房屋所有权人拿到的是《不动产权证书》。通俗地说，认定业主身份的简单办法就是看产权证上权利人姓名。所以，要想取得“业主身份”，可以通过“房本加名”取得业主身份。比如，夫妻双方带上《不动产权证书》和结婚证、身份证到不动产登记中心加上夫妻另一方的姓名。这样夫妻双方都是房屋所有权人，即都具有业主身份。

我调查到两个案例。第一个案例是北京市海淀区田村永达逸家经济适用住房项目，2009年办理了《房屋所有权证》只有夫妻一方的姓名，2020年换发《不动产权证书》时，夫妻双方各持一本，如同结婚证一样，持证人姓名在前，配偶姓名在后，共有情况注明“共同共有”。

第二个案例是丰台区莲花池军休所“军队经济适用住房”项目，2005年、2006年入住，原先拿到的《房屋所有权证》只有夫妻一方。前几年由军休所统一到六里桥北京市政务服务中心祥乾资产，“房本加名”使夫妻双方各人获得一本“共同共有”的《不动产权证书》。

为什么通过“房本加名”，就能使夫妻双方都能成为房屋所有权人呢？这分两种情况，一是房屋是婚姻存续期间共同购买的，房屋属于共同财产，通过“房本加名”使夫妻双方都取得了业主身份；这种“房本加名”是对共同财产进行变更登记。另一种情况，房屋是婚前财产，“房本加名”是夫妻一方对另一方的财产赠与的不动产变更登记。

“房本加名”是通过行政的途径取得业主身份最经济（工本费80元人民币）、最便捷的方法。

通过司法程序、诉讼的办法，也可以认定业主身份。互联网多家转载这样一个案例:2019年琼海市房管局对某小区业委会不予备案，理由是当选业委会成员的张王许三人名字都不在产权证上，房管局以此不承认他们是业主，因此对业委会不予备案。该小区业委会提起行政诉讼后，法院认为他们是业主。法院认定的事实是张、王分别与产权证登记人是夫妻、共同购房的，是共同财产，因此张、王是房屋所有权人（业主）；而许某被法院认定事实是他出资买房、产权登记在女儿名下，其女儿也证明房子是父亲出资购买的。法院以“基于买卖建筑物专有部分，合法居住”为由认定许某为业主。进而裁决撤销琼海市房管局不予备案的决定。

由此可见，业主是一种事实，业主身份是人为的认定。如果认定机构机械地、片面地不顾事实只认证，就会发生争议甚至司法诉讼。当然在购房人拿到产权证的情况下，通过“房本加名”的办法就能避免争议或诉讼。问题恰恰出在军队购房十几年还没有办理产权证的情况。

二、购房协议签字人的配偶是业主，其“业主身份”可以凭结婚证和购房协议来认定

《北京市物业管理条例》第二十五条第三款列举几种情况。其中第一项:“尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人”是业主。

这里“基于买卖”就是谁是卖方谁是买方。首先购房协议签字人是当然的购房人。他（或她）的配偶是不是共同购房人？这是不言而喻，也是民法典婚姻家庭篇明确的规定，婚姻存续期间取得的财产属于夫妻共同财产，购买住房这样的家庭赖以生活的重大价值财产更不例外。这里不禁要问:如果未在购房协议上签字的配偶不是购房人，不动产登记中心为什么给夫妻“房本加名”（不动产权变更登记）时还给夫妻双方各人发一本产权证，并且注明“共同共有”而不是“按份共有” 。

我居住的小区是军队单位建设的经济适用住房，建房单位售房时不仅给我原来的工作单位发函调查是否购买过军队住房，而且还给配偶的工作单位发去调查函，只要有一方已经购买过军队住房，就会失去购房资格。银行贷款时，不仅将购房协议书作为抵押留在银行还给银行提交了结婚证复印件，这意味着一旦还贷出现问题，银行还会要求夫妻另一方还贷。事实说明，购房协议虽然是夫妻一方签字的，但代表的夫妻双方共同购房。

有人认为:“购房协议签字人是购房人、是业主；未在购房协议上签字的配偶不是购房人、不是业主；购房协议签字人去世了，其配偶通过继承取得业主身份”这是毫无法律依据，没有逻辑思维，不讲法理的凭感觉办事的思路，是经不起推敲的。

《北京市物业管理条例》第二十五条第三款第三项:“因继承取得建筑物专有部分所有权的人”是业主。继承权与“继承取得”是两个不同的概念。前者是一种权利（可以放弃），后者是一种行为。“继承取得”是对已经取得产权证的房屋通过继承获得所有权。对于没有办理产权证的情况，用“继承取得”让购房协议签字人的配偶获得业主身份，没有法律依据。同时，它又是画蛇添足的。购房协议签字人的配偶，如何是婚姻存续期间购房的，其配偶是共同购房人，凭结婚证和购房协议就能认定业主身份，因为他或她本来就是业主。道理就这么简单。

军队以男性居多，军队购房协议签字人大部分也是男性，不承认购房协议签字人的配偶也是业主，涉及妇女的权利。这是另外一个问题，这里不做赘述。